خرید ملک در ترکیه یا امارات متحده عربی؟

در سال های اخیر بازار خرید املاک مسکونی در کشور ترکیه از سوی شهروندان ایرانی بسیار گرم بوده و آمار­های منتشر شده در مورد شهروندان خارجی که در ترکیه املاک مسکونی خریداری کرده­ اند نیز این موضوع را تأیید می­ کند به طوری که شهروندان ایرانی بعد از  شهروندان روسیه بزرگترین مشتری خارجی برای املاک مسکونی در کشور ترکیه هستند.

شکل۱. شهروندان ۵ کشور که بیشترین میزان املاک مسکونی در کشور ترکیه خریداری کرده اند

بازار املاک ترکیه همیشه با بازار املاک کشور امارات متحده عربی از سوی سرمایه­ گذاران ایرانی مورد مقایسه قرار می­ گیرد هرچند ایران بین ۱۰ کشوری که شهروندانش در امارات متحده عربی املاک مسکونی می­ خرند جای ندارد.  ولی سوال اساسی که در این مورد باید به آن پاسخ داده شود این است که آیا سرمایه گذاری در کشور ترکیه به لحاظ اقتصادی در مقابل سرمایه­ گذاری در کشور امارات متحده عربی توجیه اقتصادی داشته است؟ در ادامه سرمایه ­گذاری در بخش مسکن هر دو کشور از جنبه اقتصادی مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته و متغیر­های اقتصادی که می­ توانند بر سرمایه­ گذاری در بخش مسکن اثرگذار باشند بررسی خواهند شد.

عملکرد بخش ملک در ترکیه

طبق آخرین آمار به دست آمده تعداد ۳۵۳۸۳ املاک مسکونی در ژانویه و ژوئن سال ۲۰۲۲ در ترکیه به فروش رفته که این میزان فروش نسبت به سال قبل ۷۲.۲ درصد رشد داشته است. با توجه به گزارش مرکز آمار ترکیه ۷۲۶۳۹۸ قرارداد فروش در ۶ ماهه اولیه سال ۲۰۲۲ در ترکیه به ثبت رسیده که این میزان ۳۱.۴ درصد بیشتر از میزان مشابه در سال ۲۰۲۱ است.  سهم سرمایه گذاران خارجی در خرید املاک مسکونی ۴.۹ درصد کل خرید  و فروش  در بازار دارایی­های مسکن ترکیه است با این وجود این میزان ۱.۵  برابر سال گذشته است.  خارجی­ ها این املاک را یا برای خودشان می­ خرند یا به اجاره داده می­ شود. قیمت املاک مسکونی هر سال افزایش می ­یابد همچنین سرمایه گذاران خارجی بخش مسکن شرایط دریافت شهروندی و گذرنامه ترکیه را دریافت می­ کنند البته باید حداقل میزان سرمایه­ گذاری یعنی ۴۰۰۰۰۰ دلار را رعایت کنند. استانبول ازمیر و آنکارا سرآمد شهرهای ترکیه در خرید و فروش املاک مسکونی برای شهروندان ترکیه و خارجی­ ها هستند به طوری که ۳۳ درصد کل قرارداد­های فروش املاک مسکونی به این سه شهر تعلق دارد.

شکل۲. میزان فروش ماهانه املاک مسکونی در ترکیه در سال ۲۰۲۲

ترکیه در شاخص قیمت یورواستات رتبه اول را به خود اختصاص داده است و هزینه های املاک مسکونی در سه ماهه اول سال ۲۰۲۲  ۱۱۰ درصد افزایش یافته است . قیمت املاک ترکیه در طول ۱۲ سال گذشته ۶۴۱.۳۵ درصد رشد کرده است در حالی که این رقم در اروپا تنها ۴۴ درصد است. تقاضا برای خرید املاک مسکونی تقاضا برای زمین را هم افزایش داده و میزان اجاره نیز نسبت به سال گذشته ۱۰۰ درصد رشد داشته است.

عملکرد بخش ملک در امارات متحده عربی

قیمت ملک در امارات متحده عربی در سال ۲۰۲۲ به روند صعودی خود را ادامه می دهد. میانگین قیمت املاک مسکونی در دوبی و ابوظبی به ترتیب ۱۱.۳% و ۱.۵% نسبت به ۱۲ ماه گذشته افزایش یافت. شاخص قیمت مسکن دبی  در مارس ۲۰۲۲ با رکورد ۱۰۱.۴ به بالاترین حد خود در ۳ سال اخیر رسید. میانگین قیمت آپارتمان و همچنین متوسط ​​قیمت ویلا به ترتیب ۱۰.۰٪ و ۲۰.۱٪ در ۱۲ ماه گذشته تا مارس ۲۰۲۲ افزایش یافته است.

شکل۳. شاخص قیمت مسکن دبی

در مقایسه با دبی، رشد شاخص قیمت مسکن ابوظبی کم فروغ بوده است. اگرچه این شاخص در مارس ۲۰۲۲ ۵۷.۵ را لمس کرد و نشان دهنده بالاترین سطح ۲۷ ماهه از دسامبر ۲۰۱۹ بود.

بازده بالای اجاره جریان درآمد ثابتی را برای سرمایه گذاران فراهم می کند. از ۱۱۲ کشور مورد تجزیه و تحلیل در سال ۲۰۲۲، امارات متحده عربی رتبه سوم را در بازده ناخالص اجاره مسکن دارد. دیگر بخش ها از جمله  بخش اداری و خرده فروشی نیز شاهد رشد اجاره بها در سال ۲۰۲۲ هستند

شکل۴. متوسط ​​بازده اولیه اجاره ناخالص بازار مسکن (%)

در مقایسه با سایر مراکز جهانی، دبی بازده اجاره جذابی دارد. همراه با افزایش در قیمت ملک، بازده اجاره می تواند به طور قابل توجهی به سرمایه گذار در بازگشت سرمایه کمک کند.

مقایسه برخی متغیر­های مهم  اقتصادی در دو کشور

در ادامه به مقایسه­ ی برخی متغیر­های اقتصادی مهم که می ­تواند در خرید و سرمایه ­گذاری در املاک مسکونی دو کشور تأثیر گذار باشد مرور خواهد شد:

• مالیات به هنگام خرید املاک مسکونی

میزان مالیاتی که به هنگام خرید املاک مسکونی باید پرداخت شود در هر دو کشور امارات و ترکیه به یک میزان بوده و در هر دو کشور میزان ۴ درصد ارزش دارایی ملک باید به عنوان مالیات پرداخت شود.

• مالیات سالانه برای در اختیار داشتن املاک مسکونی

متغیر دیگری که باید مورد نظر قرار گرفته شود میزان مالیاتی هست که صاحبان ملک بابت در اختیار داشتن آن باید سالانه پرداخت کنند. در این مورد کشور امارات متحده عربی هیچ هزینه­ای بابت مالیات سالانه در اختیار داشتن املاک از صاحبان ملک دریافت نمی­ کند ولی کشور ترکیه بسته به شهر مورد نظر بابت در اختیار داشتن املاک مسکونی از صاحبان ملک مالیات دریافت می ­کند به عنوان مثال مالیات  سالانه برای در اختیار داشتن املاک مسکونی در شهر استانبول ۰.۲ درصد ارزش ملک است.

• مالیات بر درآمد اجاره

یکی از مهم ترین متغیر­های مورد نظر سرمایه ­گذاران خارجی مسکن میزان مالیات یک کشور بر درآمد اجاره در آن کشور است چون  اجاره آن ملک در آن کشور بازدهی سرمایه سرمایه­ گذاران بخش مسکن را تعیین می­ کند. در این مورد نیز کشور امارات میزان مالیات به مراتب کمتری نسبت به کشور ترکیه دریافت می ­کند. مالیات بر درآمد اجاره بسته به شهری که ملک در آن واقع هست و نوع ملک متفاوت می ­باشد مثلا مالیات بر درآمد اجاره مسکونی در شهر دبی سالانه  ۵ درصد، در ابوظبی ۳ درصد و در شارجه ۲ درصد است و از طرف دیگر میزان مالیات بر درآمد واحد­های تجاری ۱۰ درصد عنوان شده است. در مقابل کشور ترکیه مالیات بر درآمد اجاره بالاتری دریافت می­ کند به طوری که برای درآمد­های ۲۴۰۰۰ لیر و پایین­تر ۱۵ درصد، بین ۲۴۰۰۰ لیر و ۵۳۰۰۰ لیر ۲۰ درصد، بین ۱۳۰۰۰۰ لیر و ۵۳۰۰۰ لیر، ۲۷ درصد، بین ۶۵۰۰۰۰ لیر و ۱۳۰۰۰۰ لیر، ۳۵ درصد و بالای ۶۵۰۰۰۰ لیر ۴۰ درصد مالیات بر درآمد اجاره دریافت می­ کند.

• اجاره خانه یک خوابه در مرکز شهر

یکی از راه­ های مهم بازدهی سرمایه در بخش مسکن میزان درآمدی هست که از طریق اجاره کسب می­ شود. میزان اجاره خانه­ی یک خوابه ۴۰ متری در مرکز شهر دبی به طور متوسط ماهانه ۱۳۲۸ دلار آمریکا برآورد شده است در صورتی متوسط اجاره خانه یک خوابه در مرکز شهر به اندازه ۴۰ متر در مهم ترین شهر ترکیه یعنی استانبول ۳۸۲ دلار آمریکا برآورد شده که این میزان نزدیک به ۳.۵ برابر کمتر از شهر دبی است.

• قیمت خانه در مرکز شهر

یکی از مهمترین دلایل اقتصادی که سرمایه­ گذاران را به کشور ترکیه جذب می­ کند، قیمت پایین­ تر املاک مسکونی در ترکیه به نسبت کشور امارات است. متوسط قیمت خانه در مرکز شهر استانبول متری ۲۲۹۶ دلار آمریکا تخمین زده می­ شود و این میزان نزدیک به دو برابر کمتر از شهر دوبی با متری ۴۰۱۲ دلار آمریکا است.

• ارزش پول هر دو کشور

مهم ترین نکته اقتصادی برای سرمایه­ گذاران خارجی در بخش مسکن میزان ارزش پول آن کشور در بازه زمانی سرمایه گذاری است. این مورد نکته کلیدی در بحث سرمایه­ گذاری در بخش مسکن ترکیه و امارات محسوب می ­شود زیرا ترکیه درگیر ابر تورمی بی سابقه بوده به طوری که میزان تورم در ماه سپتامبر ۲۰۲۲ حدود ۸۴ درصد بوده و میزان افت ارزش پول ملی ترکیه یعنی لیر ترکیه در مقابل دلار آمریکا در سال ۲۰۲۲ نسبت به اوایل سال ۲۰۲۱ نزدیک به ۱۳۰ درصد بوده است. در مقابل کشور امارات با تورم ۳.۷ درصدی و افت صفر درصدی ارزش پول ملی خود یعنی درهم امارات در مقابل دلار آمریکا، ثبات اقصادی بسیار بالایی را تجربه می ­کند. میزان بالای افت ارزش لیر در مقابل دلار آمریکا باعث می ­شود توجیه اقتصادی سرمایه­گذاری در بخش مسکن ترکیه که رشد قیمتی بسیار بالایی را تجربه کرده، از بین برود.

خدمات ویژه مشاوره اقتصادی ایرانیان

• مشاوره آنلاین اقتصادی
• سنجش سواد مالی
• کوچینگ اقتصادی
• مشاوره حضوری اقتصادی
• مشاوره کسب‌ و‌ کار

جدول۱. برخی از متغیر های مهم اقتصادی هر دو کشور